Oggi affrontiamo un tema che, seppur possa sembrare complesso a prima vista, riguarda più persone di quanto si possa immaginare: gli abusi edilizi. Come molti di voi sanno, nel mio lavoro quotidiano mi imbatto spesso in queste situazioni, e ho notato quanto sia importante una chiara comprensione di questi concetti, non solo per noi addetti ai lavori ma per chiunque possieda o stia pensando di acquistare un immobile.
Gli abusi edilizi non sono solo argomento di dibattito tra esperti, ma una realtà con la quale molti di voi potrebbero dover fare i conti, in situazioni comuni come l’acquisto di una casa o una richiesta di mutuo. Con questo articolo, voglio portarvi nel mio mondo, spiegandovi in termini semplici ma precisi cosa sono gli abusi edilizi, le loro conseguenze e come affrontarli.
Ricordate, il mio obiettivo è quello di rendervi più consapevoli e preparati, affinché possiate navigare nel mondo dell’immobiliare con più sicurezza e conoscenza. Andiamo quindi a scoprire insieme cosa si nasconde dietro questi termini tecnici.
Quali sono gli Abusi Edilizi
Gli abusi edilizi sono una problematica delicata e diffusa nel settore immobiliare, che può coinvolgere chiunque. Possono essere classificati in lievi e gravi. Un esempio di abuso lieve è lo spostamento di una finestra senza autorizzazione. Al contrario, un abuso grave include azioni come la realizzazione di una veranda, che comporta un aumento di volumetria e modifica in modo significativo la struttura preesistente. Comprendere questa differenza è fondamentale per valutare l’entità di un abuso edilizio e le relative conseguenze.
Quando è Necessario Controllare
La presenza di abusi in un immobile può portare non solo a sanzioni, ma anche a limitazioni nell’utilizzo della proprietà. Consiglio di effettuare sempre una verifica urbanistica e catastale nei seguenti casi:
- Compravendita Immobiliare: È cruciale verificare l’assenza di abusi edilizi durante l’acquisto o la vendita di un immobile, per evitare problemi legali futuri e richieste di risarcimento danni.
- Richiesta di Mutuo: Le banche esaminano gli immobili per verificarne la regolarità prima di concedere un mutuo. La presenza di abusi può impedire il rilascio del finanziamento.
- CILA e SCIA (o altri titoli edilizi): Queste procedure amministrative sono essenziali per legalizzare certi lavori edilizi. Se l’immobile presenta abusi preesistenti, non si può procedere con la CILA o la SCIA.
Cosa Fare in Presenza di Abusi Edilizi
- Regolarizzazione Legislativa: Si applica quando gli abusi rientrano in deviazioni tollerate dalla legge, come una misura dell’immobile che non supera il 2% di scostamento, o in presenza di un condono o sanatoria già esistente ma non conosciuto.
- Sanatoria tramite SCIA (Art. 36 o 37): Si utilizza quando è possibile dimostrare l’assenza di pregiudizi al momento della costruzione e della sanatoria, nonostante gli abusi.
- Sanatoria tramite CILA: Adatta per abusi minori, come lo spostamento di tramezzature o frazionamenti interni.
- Ripristino dello Stato dei Luoghi: L’unica soluzione in alcuni casi è l’eliminazione dell’abuso.
- Fiscalizzazione dell’Abuso: Si applica quando l’eliminazione dell’abuso non è possibile senza causare danni a terzi. Viene pagata una sanzione, ma l’abuso rimane non sanato, mantenendo l’opera in uno stato di irregolarità senza rischiare la demolizione.
- Nessuna Soluzione: In alcuni casi, come la costruzione in aree protette, l’abuso non può essere sanato. La sanatoria di opere che aumentano la volumetria è generalmente difficile, e quasi impossibile in presenza di vincoli paesaggistici o storico-culturali. È importante notare che a volte un aumento di volumetria avviene anche senza un reale incremento dei metri cubi, come nel caso del cambio di destinazione d’uso di locali interrati.
Nota Personale
Da esperto nel settore, ho osservato vari casi di abusi edilizi. È fondamentale essere sempre informati e consapevoli delle norme vigenti. In caso di dubbi, consultare un professionista è sempre la scelta migliore. Ricordate: la prevenzione è sempre la strategia migliore
un caro saluto
Marco Corbelli
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